如果按照世界市场经济规律运转的新陈代谢，上阶段的城市发展模式的终结也是新模式的形式，譬如空间界面的集中化、功能集约化，或譬如高端人口向城市中心回流，亦或是客群与客群之间的消费升级……在这样的逻辑下，西安的商业存量空间是否饱和的话题，曾经不时出现在网络上引起广泛讨论。事实上，西安的城市规模，商圈布局和商业对人口的覆盖程度，尚有很大的缺口，从2018年西安新开商业项目体量占据中国大陆第二位即可见一斑。
新旧之交，商业发展途径的新变局
相较于2018年共15个商业项目（含改造翻新）开业，2019年最终入市的商业项目，预计也将达到13个（含即将开业），在这里，我们面临的问题，显然并非简单看待规模上的优势，而是从当前城市商业的存量背后，寻找新旧城区之间商业发展途径的差异化变局。· 什么是新？老城区之外的经开、浐灞、曲江、高新，都是普遍认可的新。· 什么是旧？小寨、高新一期、李家村和东二环等较早开发的区域，人口集中，替代了传统意识里的旧。
我们不难发现，新布局和新入市商业项目，正在不断的“向外走”，以获取更大的开发潜力，提前占位到新的城市板块中，而传统意义上的商圈则以改造物业为主，全新物业较少，以高新区为例，商业布局基本与城市延展惯性保持一致，向西南方向“开疆拓土”。
比如上文提及的高新一期，也就是由科技路、高新路、唐延路和太白路构成的成熟板块，其商业网点就因用地空间限制，难有较大规模商业开发。
另一个现象是，高新区近几年的商业项目，几乎都不再以单纯的购物中心作为切入点，而是配套了商务办公、住宅、甚至酒店和公寓等多个业态，实现优质资源的整合分配。每一座都市的城市化进程，都与商业地产的市场环境密不可分，城市扩张的诉求和商业地产的迭代互为因果，共同推动了城市更新。客观上讲，高新区承担了更多的西安现代化建设需要，但与之匹配的商业发展却并不均衡，例如：原本开发较早的成熟区域反而商业网点稀疏。
这种不均衡还体现在：大的商业体，面对人口密度较高的泛高新板块，不能精准的辐射消费客群；而粗放的社区商业模式，又无法提供完善的配套服务。
在当前高新区商业存量仍不断叠加的趋势下，微型城市综合体的出现，很快被市场接受，以较小的商业规模助力一个片区的整体提升，高新区商业由此迎来新变局。
在地域现状上，泛高新区已开业商业项目达到12个，即将开业3个，前期准备4个，合计19个，在尚未入市的7个项目中，只有悦熙广场以3万㎡的商业面积，具备微型综合体的量级，其开发者天地源，则是多年来深耕西安市场，凭借成熟住宅开发经验而著称的本土房企。房企转型做商业，其实全国各地不乏成功案例，悦熙广场在3万㎡商业背后的产品体系，才是开发方赖以搅动“老”高新的砝码。
我们不妨先看看项目区域优势，悦熙广场位于太白南路与电子三路交汇处，属于高新一期由南往北进入的门户。
如果说地铁3号线、6号线对这一板块的通达效能不够，那么已获批开工建设的8号线对唐延路和电子城的衔接则非常重要，规划中的7号线与11号线换乘站距离项目200米，符合一个相对饱和同时社区消费力成熟的片区，对未来出行方式的多元诉求。悦熙广场的商业部分，由两个独立的盒子通过空中连廊，与开放式街区相连，平行动线和垂直动线交互，地面绿植和休憩区彼此穿插分布，因为没有大面积的外摆而摒弃了遮挡视线的雨棚，充分利用自然光线对建筑本体的勾勒，烘托商业街区及配套楼宇设施的现代感。
悦熙广场室外空间效果图
另一方面，在商业部分之外，紧跟市场定位，悦熙广场配套了2栋写字楼和1栋Loft楼宇，均采用全玻璃幕墙、360°全景采光设计，成为太白南路又一商务坐标。其实，高新区并不缺少办公型业态，只是楼宇的过于集中，易造城交通拥堵，客流、货流与城市通勤人群叠加，无形中扩大了商务办公的成本，对商务写字楼有诉求的城市板块则往往出现真空，悦熙广场在项目的前期市调上，对未来区域发展形势的研判，显然较为稳妥。
随着商务人群的聚集，底商也将获得更多转化率，形成良性循环，在服务周边社区的同时，提升楼宇经济的能效。要知道电子城和太白南路东西两翼，早已是高新开发较早的片区，四周密布数量可观的学校、研究所及大型社区，约3km半径的尺度内，关系到城市居民日常生活的便捷与从容。
在提升物业价值上，Loft空间则发挥了不可小觑的作用。要打造一个微型城市综合体，仅有硬件上的拼接组合是不够的，顺应市场导向，开发具有市场热度的产品，对投资者带来的商业价值，远比单一业态来的丰满。
当我们回过头来，再次剖析项目本身的特质，它将以怎样的商业形态，激活太白南路？
老干新枝，服务城市的商业逻辑
首先，针对悦熙广场周边丰富的教育资源，其招商团队将写字楼的主力用户，定位在商务配套、餐饮娱乐和教育类企业的招募上，同时将楼层的功能分区进行调整，保证使用者的行业属性不被干扰。
其次，创意工作室、医美机构、网络信息企业等坪效产出较高的用户，也纷纷选址于此，共享优质的高新成熟商务氛围。街区部分在明年开放后，全天候商户将作为一个特色业态，为社区消费客群提供完善的服务。
纵观项目整体，在动线设计上，约3万㎡的商业裙楼同样构建了退台设计，融合花园商街在内的室外场景，在业态构成上，通过餐饮、娱乐、教育和商务配套四大业态，悦熙广场希望打造一处全业态乐活主场，从而吸引更多年轻客群，在这里实现持有者与商业享用者双重身份的认同。天地源选择在用地接近饱和的太白南路，高新一期的绝佳门户下注微型城市综合体的开发，实现老地块的新用途，无不显示其独到眼光。诚然，土地资源的愈发有限，通常限制了商业地产的发挥空间，作为商业开发经验略显稚嫩的本土房企，运营城市综合体的稳重作风依然值得称道，如何在有限的空间里，完成城市更新与商业迭代，就悦熙广场而言，还有待时日，借用项目开发团队的初衷来说，那就是为有梦想的人铺垫工作与生活相融的城市愿景。
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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